머큐리에서는 "우리의 유산은 돌로 만들어졌지만, 우리의 미래는 코드로 만들어질 것"이라는 이야기를 자주 합니다. 보통은 은행 업무와 디지털 트랜스포메이션을 언급합니다. 하지만 오늘은 이와 같은 엄격한 데이터 중심의 렌즈를 다른 종류의 코드에 적용하고자 합니다: 인구통계.
대부분의 투자자가 중국 본토의 부동산 시장을 바라보는 방식에는 큰 문제가 있습니다. 그들은 기본 알고리즘이 아닌 현재의 스냅샷을 보고 있습니다. 반등을 기대하며 실물 자산을 보유하고 있다면 "인구 모멘텀"의 개념을 이해해야 합니다
다음은 어떤 정책으로도 되돌릴 수 없는 시장 조정으로 향하고 있음을 시사하는 수치를 전략적으로 분석한 내용입니다.
TL;DR
- 함정: 투자자들은 출산율(백분율)과 출생아 수(규모)를 혼동합니다. 거대한 인구 기반에서 출산율이 감소하는 것은 모멘텀이 바뀌기 전까지는 여전히 성장처럼 보입니다.
- 지연: 인구 통계에는 15~20년의 시차가 있습니다. 일본의 인구는 부동산 거품이 꺼진 후에도 16년 동안 계속 증가했습니다. 중국은 이제 그 티핑 포인트를 지나고 있습니다.
- 반전: 모멘텀은 두 가지 방식으로 작용합니다. 인구가 줄어들고 있는 지금, 2015년의 정책 전환과 같은 정부의 인센티브가 아무리 많아도 인구 감소의 가속화를 막을 수는 없습니다.
- 결론: 부동산은 사람에 달려 있습니다. 노동 인구가 줄어들고 인구가 고령화되면서 주택 공급이 수요를 크게 앞지르게 될 것입니다. 이러한 환경에서 주거용 부동산에 투자하는 것은 자본 파괴입니다.
"인구 모멘텀" 알고리즘
기술 분야에서는 후행 지표를 찾습니다. 인구 통계에서는 인구 모멘텀이 궁극적인 후행 지표입니다.
거대한 화물 열차를 생각해 보세요. 브레이크를 밟아 속도를 줄이더라도 기차는 엄청난 질량과 속도로 인해 몇 마일을 계속 전진합니다.
일본의 선례(1990~2025년)
일본은 우리에게 완벽한 역사적 A/B 테스트를 제공합니다.
- 일본의 '잃어버린 10년'은 약 35년 동안 지속되었습니다.
- 90년대 초에 부동산 거품이 꺼지면서 출산율이 급락했습니다.
- 환상: 대공황에도 불구하고 총 인구는 16년 동안 계속 증가했습니다.
- 현실: 그 모멘텀이 마침내 소진되자 감소세가 시작되었습니다. 이제 일본 경제가 안정되고 출산율이 소폭 상승하더라도 전체 인구는 자유낙하하고 있습니다. 수십 년 전에 적용된 '브레이크'가 마침내 열차를 멈추게 하고 있습니다.
중국 데이터 세트(1950년 - 현재)
중국 본토의 상황은 동일한 규정을 따르지만 변동성이 더 높습니다.
- 한 자녀 정책 시대(1979-2015): 35년 동안 정부는 출산율을 인위적으로 억제했습니다.
- 변칙: 이러한 정책에도 불구하고 인구는 10억 명에서 14억 명으로 증가했습니다. 어떻게? 모멘텀 부모 인구가 너무 많았기 때문에 가족당 자녀 수가 줄었음에도 불구하고 전체 인구는 증가했습니다.
- 오해: 사람들은 인구 증가를 보고 부동산 시장에 무한한 수요가 있다고 생각했습니다. 그들은 과거의 모멘텀의 <결과>와 <미래의 성장 잠재력>을 혼동했습니다.
'비율' 대 '숫자' 버그
여기서 '상식 위반'이라는 착각이 일어납니다. 데이터 시각화 오류입니다.
- 출산율: 신규 사용자를 추가하는 속도입니다.
- 총 수: 활성 사용자 기반입니다.
총 수(기준)가 방대하면 출산율이 급감하고 <아직도> 총 성장은 계속될 수 있습니다. 하지만 이는 일시적인 현상입니다.
이제 그 반대의 상황이 벌어지고 있습니다. '한 자녀' 세대는 이제 아이를 낳는 세대입니다. 저변이 축소되었습니다.
- 2015년 변화: 정부는 성장을 장려하기 위해 한 자녀 정책을 포기했습니다.
- 결과: 효과가 없었습니다. 출산율은 정책 종료 당시의 1/3 수준으로 추락했습니다.
- 결과: 인구 기반이 작아지고 비율이 낮아지면서 '인구 모멘텀'이 역전되었습니다.
부동산이 '레거시의 함정'인 이유
우리는 고객에게 "고객이 사는 세상이 근본적으로 바뀌었다"고 말합니다. 실제 주택 시장만큼 이 말이 사실에 가까운 곳은 없습니다.
인구 모멘텀 이론에 따르면 중국은 일본식 수축을 향해 가고 있지만, 인구의 급속한 고령화('차량 충돌' 시나리오)로 인해 그 속도가 더 빨라지고 있습니다.
공급/수요 불일치:
- 공급 과잉: 우리는 늘어날 것으로 예상되는 인구를 위해 충분한 주택과 학교를 건설했습니다.
- 수요 부족: 우리는 인구가 줄어들 수밖에 없는 상황에 직면해 있습니다.
- 피벗: 수요는 주거 및 교육(학교, 가족용 콘도)에서 임종 케어(요양원, 묘지)로 이동하고 있습니다.
출처 분석에서 알 수 있듯이, 이러한 환경에서 전통적인 주거용 부동산에 투자하는 것은 본질적으로 "죽음을 추구하는 것"입니다. 시장에는 다음 세대가 차지할 수 없는 재고가 넘쳐나고 있습니다.
다음 단계
인구 통계적 모멘텀이 마이너스인 시장에서 상당한 규모의 부동산 포트폴리오를 보유하고 있다면 자산 배분을 점검할 때입니다.
'돌로 쌓은 유산'에서 '코드로 만든 미래'로의 전환을 권고하는 것처럼, 투자 전략도 인구 증가에 의존하는 물량 기반 물리적 자산에서 효율성과 기술에 의존하는 가치 기반 디지털 또는 서비스 자산으로 전환해야 합니다.
