摘要
日本的廉價住宅與香港的高房價之爭，突顯了房地產的基本原則：房地產的價值取決於附近的經濟活動。日本過去的經濟繁榮導致廣泛的都市化和高房地產價值，即使在較小的城市也是如此。然而，隨著經濟活動集中在東京等大城市，以及出生率下降，許多地區的房地產價值幾乎跌至零，突顯出房地產價值取決於附近是否有蓬勃的經濟活動。這揭示了一個重要的事實：任何房地產的價值不在於其物理屬性，而在於其周遭經濟環境的活力。因此，儘管擁有可負擔的房地產選擇，但缺乏經濟活動的地區將無法持續發展。
簡介
在最近的討論中，日本低價物業與香港異常高的物業價格之間的強烈對比引起了激烈的討論。批評者認為，將日本周邊地區的低價物業與香港的黃金地段相提並論是錯誤的。當更認真地探討日本的房地產時，我們會意識到地理位置 - 即周圍的經濟活動 - 在決定物業價值方面起著舉足輕重的作用。
經濟爆發與畢業
韓戰後的四十年間，日本經歷了快速的經濟成長，帶動了房地產的蓬勃發展。由於銀行急於為房地產投資提供資金，房地產價格飆升，城市化從大都市東京擴展到全國甚至更小的城市。大都市東京的增長尤為迅猛，吸引了大量人口和工作機會。
然而，日本的經濟泡沫最終破滅，揭示了一些殘酷的事實。
然而，日本的經濟泡沫最終破滅，暴露出一些嚴重的問題：曾經被視為高價值投資的房地產，隨著支持這些房地產的經濟活動消散而變成負債。
瞭解不動產的價值
對於香港的準買家來說，直接的想法可能是："只要適合居住，就沒問題，對嗎？然而，日本的經驗強調了一個重要的教訓：
土地和物業的價值根本上取決於當地的經濟活動。缺乏鄰近經濟交流的地產會失去其價值，成為財務負擔，而非穩定的資產。都會中心的成本效益（如公用事業服務、工作機會、便利設施）與周邊經濟活力之間存在著內在關係。相反地，在經濟不活躍或偏遠地區維持物業，即使是基本需求，例如乾淨的水和電力，也會產生高昂的費用。
經濟遷移與集中
隨著日本的出生率開始下降，早期的影響似乎並不顯著，直到出現明顯的變化：經濟活動的減少導致人口重新集中在主要的都市樞紐，尤其是東京。有抱負的年輕專業人士，即使是來自非常規產業，如主機俱樂部或成人娛樂業，也會向東京傾斜，從其集群效應中獲益。相比之下，郊區和農村地區則越來越落後，隨著年輕、經濟活躍的人口遷出，商業活力日漸減弱。
經濟遷移留下了年長、消費驅動力較低的人口，他們無法維持繁榮地區所需的經濟活力。
從日本的歷史經濟軌跡中汲取啟示，我們可以清醒地看到全球環境（包括當代香港）中顯而易見的相互關聯的物業價值動力。即使在當時，通貨膨脹耗盡了儲蓄，食品價格暴漲迫使大量土地出售，使土地價值進一步下降。這些例子反映了當代房地產市場的崩潰，而崩潰的動力來自現正被清算的財務不良物業的累積。
連鎖式財富集中
房地產市場崩盤的一個重要後果包括財富集中。財力雄厚的個人和大型實體可以收購價值被低估的物業，鞏固土地所有權。
結論與開放性問題
因此，基本原則是成立的： 房地產的價值本質上與其所承載的經濟活力相一致。如果沒有當地經濟的支持，即使是最美麗的物業也會貶值。
開放式問題：
經歷經濟活動與人口衰退的地區，該如何刺激其房地產市場，重振的投資吸引力？重新調整區域經濟策略、汲取現代創新架構，或整合技術授權，是否能大幅重振這些地區？
經濟活動與人口衰退的地區，該如何重振房地產市場，再次吸引投資？
