TL;DR：從頂級豪宅到三線城市，中國購物商場的清空並非週期性衰退，而是結構性崩潰。結構性崩潰。零售業作為房地產泡沫的副產品的舊式寄生模式已經死亡。這篇文章解構了這次崩潰的四個驅動因素，並認為這次痛苦的、不可避免的修正並不是結束，而是一個新的、更理性的、以營運為中心的市場的暴力開始，對於那些有足夠敏捷的洞察力的人來說。
Mercury Technology Solutions 首席執行官 James here。
我在上海待了很長時間，見證了這些週期，但現在發生的事情有所不同。這是一種結構性的失敗，你可以親眼看到。購物商場空空如也。
幾年前，這些地方還是商業聖殿，擁擠得幾乎無法行走。如今，從深圳到上海，從北京到二、三線城市，同樣的故事正在上演：店鋪關門大吉，「招租 」的招牌落滿灰塵。
當北京的頂級豪華中心SKP也要出售時，你就知道這不是個別事件。這是一次系統性的商業撤退。
為什麼會這樣？
零售業天啟四騎士
有四個直接的驅動因素結合起來，形成了一場完美的風暴：
- Z世代的冷漠：未來的消費者（Z世代）不會去商場購物。他們去吃東西、見朋友，然後離開。他們是數位原住民，將實體零售視為社交體驗的背景，而非商業目的地。沒有年輕消費者就沒有未來。
- 電子商務的 「維度攻擊」：這是一場殘酷、無法獲勝的價值戰。一件在實體商店售價 1000 美元的西裝，在網路上只需 99 美元就能買到。當消費者可以進行 10 秒鐘的價格比較時，傳統零售業的整個價值主張就煙消雲散了。
- 結構性消費收縮：這不是簡單的「降級」，而是深層次的金融緊縮。樓價下跌、收入縮水、裁員浪潮對中產階級造成沉重打擊，尤其是在一線城市。為這些商場注入動力的自由支配開支已不復存在。
- 城市規劃的謬誤：過去二十年來，城市規劃的模式是「建好了，他們就會來」。城市醉心於高槓桿的擴張，建造了大量過剩的商業空間。這種供過於求的現象，再加上同質化、無新意的內容和高昂的租金，將小型企業擠壓至死。
真正的疾病：垂死宿主身上的寄生蟲
這四種驅動因素只是症狀。真正的、潛在的疾病是這樣的：中國商場泡沫是寄生在房地產泡沫上的寄生蟲。
整個模型就是一間紙牌屋：
- 地方政府急於獲得收入，高價出售土地。
- 地產開發商利用龐大的槓桿效應，興建住宅與商業地產，並假設高成長會永遠持續下去。
- 零售「商場」通常是次要的考慮因素，是大型住宅區或金融區的必要組成部分，而非以自身優勢生存的商業設計。
現在，這個高增長、高槓桿、高人口增長的時代已經結束。宿主 - 房地產泡沫 - 崩潰了。而寄生蟲 - 商場，只能裸泳。
這不是經濟衰退。而是重新分配。
但這個故事還沒有結束。我所看到的不是商業的死亡。我看到的是單一、有缺陷的模式的崩潰。市場本身永遠不會停止。一個新的、更由市場主導的機制才剛開始。
消費者正在移動。新的商業模式正在消費者所在的地方成長。當一些人被困在垂死的舊模式中哭泣時，另一些人卻在默默地建立下一個模式。
舊商場的撤退並非失敗，而是新市場轉型的必要開始。
結構性的問題在於舊有模式的驅動力是土地銷售和金融槓桿，而非消費者需求。即使是黃金地段也找不到買家，這只是市場在自我矯正，回到更理性的狀態。
關鍵的戰略問題不再是 "誰會購買這些空樓？問題是："我們的整個商業模式如何從「重資產和建築」轉向提供「真正的消費、生活方式和長期、可持續經營」的模式？
這種調整是痛苦的，但對於領導者和企業家而言，卻是一個巨大的機會。未來不再是屬於那些能夠取得最大槓桿以建立最大盒子的人。未來屬於那些靈活、輕資產，以及著迷於與消費者建立真實、經驗驅動關係的人。
舊遊戲已經結束。新的遊戲才剛剛開始。
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