En Mercury hablamos a menudo de que "nuestro legado se construyó en piedra, pero nuestro futuro se construirá en código". Normalmente, me refiero a la banca y a la transformación digital. Pero hoy, quiero aplicar esa misma lente rigurosa y basada en datos a un tipo diferente de código: Demografía.
Hay un error enorme en la forma en que la mayoría de los inversores ven el mercado inmobiliario en China continental. Se fijan más en las instantáneas actuales que en el algoritmo subyacente. Si usted se aferra a activos físicos esperando un rebote, necesita entender el concepto de "Momento de la Población"
He aquí el desglose estratégico de por qué las cifras sugieren que nos dirigimos hacia una corrección del mercado que ninguna política puede revertir.
TL;DR
- La trampa: Los inversores confunden Tasa de fecundidad (porcentaje) con Número de nacimientos (volumen). Una tasa decreciente en una base de población masiva sigue pareciendo crecimiento, hasta que cambia el impulso.
- El retraso: La demografía tiene una latencia de 15-20 años. La población de Japón siguió creciendo durante 16 años después de que estallara su burbuja inmobiliaria. China ya ha superado ese punto de inflexión.
- La inversión: El impulso funciona en ambos sentidos. Ahora que la población está disminuyendo, ningún incentivo gubernamental (como el cambio de política de 2015) puede detener la aceleración del declive.
- El veredicto: El sector inmobiliario depende de las personas. Con una mano de obra menguante y una población que envejece, la oferta de viviendas superará con creces a la demanda. Invertir en inmuebles residenciales en este entorno es destruir capital.
El algoritmo del "impulso de la población
En tecnología, buscamos indicadores rezagados. En demografía, el momento de la población es el indicador rezagado por excelencia.
Pensemos en un gran tren de mercancías. Aunque frenes bruscamente (reduciendo la tasa de fertilidad), el tren sigue avanzando durante kilómetros debido a su enorme masa y velocidad.
El precedente de Japón (1990 - 2025)
Japón nos ofrece la prueba A/B histórica perfecta.
- Las "décadas perdidas" de Japón duraron aproximadamente 35 años.
- Cuando su burbuja inmobiliaria estalló a principios de los 90, las tasas de fertilidad cayeron en picado.
- La ilusión: A pesar del desplome, la población total siguió aumentando durante otros 16 años.
- La realidad: Una vez que ese impulso se agotó, comenzó el declive. Ahora, incluso cuando la economía japonesa se estabiliza y la fertilidad aumenta ligeramente, la población total está en caída libre. Los "frenos" aplicados hace décadas están por fin deteniendo el tren.
Conjunto de datos sobre China (1950 - actualidad)
La situación en China continental sigue el mismo código, pero con mayor volatilidad.
- La era de la política del hijo único (1979-2015): Durante 35 años, el gobierno suprimió artificialmente la tasa de fertilidad.
- La anomalía: A pesar de la política, la población creció de 1.000 millones a 1.400 millones. ¿Cómo? Momentum. La base de padres era tan grande que, incluso con menos hijos por familia, el número total de humanos aumentó.
- El concepto erróneo: La gente vio que la población crecía y supuso que el mercado inmobiliario tenía una demanda infinita. Confundieron el resultado del impulso pasado con el potencial de crecimiento futuro.
El error de "tasa" frente a "número
Aquí es donde se produce la ilusión de "violar el sentido común". Se trata de un error de visualización de datos.
- Tasa de fertilidad: La velocidad a la que vamos añadiendo nuevos usuarios.
- Número total: La base de usuarios activos.
Cuando el Número Total (la base) es masivo, se puede tener una Tasa de Fecundidad en picado y aún ver un crecimiento total. Pero esto es temporal.
Ahora vemos lo contrario. La generación del "hijo único" es ahora la generación que tiene hijos. La base se ha reducido.
- Cambio de 2015: El Gobierno abandonó la política del hijo único para fomentar el crecimiento.
- El resultado: No funcionó. Las tasas de fertilidad cayeron a 1/3 de lo que eran cuando terminó la política.
- La Consecuencia: Debido a que la base es menor y la tasa es más baja, el "Impulso de la Población" ha cambiado a la inversa.
Por qué el sector inmobiliario es una "trampa de legado"
Decimos a nuestros clientes que "el mundo en el que viven nuestros clientes ha cambiado radicalmente". En ningún lugar es esto más cierto que en el mercado físico de la vivienda.
Según la teoría del impulso demográfico, China se encamina hacia una contracción similar a la de Japón, pero a mayor velocidad debido al rápido envejecimiento de la población (el escenario del "choque de vehículos").
Desajuste entre la oferta y la demanda:
- Sobreoferta: Hemos construido suficientes viviendas y escuelas para una población que se prevé que crezca.
- Subdemanda: Nos enfrentamos a una población destinada a disminuir.
- El Pivote: La demanda está pasando de Residencial & Educación (colegios, condominios familiares) a Cuidados al final de la vida (residencias de ancianos, cementerios).
Como sugiere el análisis de la fuente, invertir en inmuebles residenciales tradicionales en este clima es esencialmente "buscar la muerte". El mercado está inundado de existencias que la próxima generación simplemente no existe para ocupar.
El siguiente paso
Si mantiene carteras inmobiliarias importantes en mercados con un impulso demográfico negativo, ha llegado el momento de auditar su asignación de activos.
Del mismo modo que aconsejamos pasar de un "legado construido en piedra" a un "futuro construido en código", su estrategia de inversión debe alejarse de los activos físicos basados en el volumen (que dependen del crecimiento de la población) y acercarse a los activos digitales o de servicios basados en el valor (que dependen de la eficiencia y la tecnología).
