マーキュリーでは、「私たちのレガシーは石で造られたが、私たちの未来はコードで造られる」という話をよくします。通常、私は銀行業務とデジタル変革について言及しています。しかし今日は、同じように厳密でデータ駆動型のレンズを、別の種類のコードに適用したいと思います：人口統計である。
ほとんどの投資家が中国本土の不動産市場を見る方法には大きなバグがある。彼らは根本的なアルゴリズムではなく、現在のスナップショットを見ている。現物資産を持ち続けてリバウンドを期待するなら、"ポピュレーション・モメンタム "の概念を理解する必要がある。
ここでは、どのような政策も覆すことのできない市場の調整に向かっていることを、数字が示唆している理由を戦略的に説明する。
TL;DR
- 罠：投資家は出生率（パーセンテージ）と出生数（ボリューム）を混同している。膨大な人口ベースで出生率が下がっても、勢いが変わるまでは成長のように見える。
- 遅れ：人口動態には15～20年の潜伏期間がある。日本の人口は、不動産バブルが崩壊してから16年間増え続けた。中国は今、その転換点を過ぎている。
- 逆転： 勢いはどちらにも働く。人口が減少している今、（2015年の政策転換のように）政府がいくらインセンティブを与えても、減少の加速を止めることはできない。
- 結論： 不動産は人次第である。労働人口の減少と高齢化により、住宅の供給は需要を大きく上回るだろう。このような環境下で住宅用不動産に投資することは、資本破壊である。
ポピュレーション・モメンタム」アルゴリズム
テクノロジーでは、私たちは遅行指標を探す。人口統計学では、人口モメンタムが究極の遅行指標である。
巨大な貨物列車を思い浮かべてほしい。ブレーキを踏んでも（少子化になっても）、列車はその質量と速度の大きさゆえに何マイルも前進し続ける。
日本の先例（1990年～2025年）
日本は完璧な歴史的A/Bテストを提供してくれる。
- 日本の「失われた10年」はおよそ35年間続いた。
- 90年代初頭に不動産バブルが崩壊すると、出生率は急落した。
- 幻想：暴落にもかかわらず、総人口はさらに16年間増え続けた。
- 現実：その勢いがついに尽きると、減少が始まった。現在、日本経済が安定し、出生率がわずかに上昇しても、総人口は急降下している。数十年前にかけられた「ブレーキ」が、ついに列車を止めようとしているのだ。
中国データセット (1950 - 現在)
中国本土の状況も同じ掟に従っているが、ボラティリティは高い。
- 一人っ子政策時代（1979年～2015年）： 35年間、政府は出生率を人為的に抑制した。
- 異常：政策にもかかわらず、人口は10億人から14億人に増えた。なぜか？勢い 親の基盤が非常に大きかったので、1家族あたりの子供の数が少なくても、人間の総数は増えた。
- 誤解： 人々は人口が増えているのを見て、不動産市場には無限の需要があると思い込んだ。彼らは過去の勢いの結果と未来の成長可能性を混同した。
率」対「数」のバグ
ここで「常識に反する」錯覚が起こる。データの可視化ミスである。
- 受胎率: 新規ユーザーを増やすスピード。
- 総数： アクティブなユーザーベース。
総数（ベース）が膨大であれば、出生率が急落しても総成長を見ることができる。しかし、これは一時的なものだ。
今、私たちはその逆を見ている。一人っ子」世代は今や出産世代である。ベースは縮小している。
- 2015年の転換：政府は成長を促すために一人っ子政策を放棄した。
- 結果：うまくいかなかった。出生率は政策終了時の1/3まで暴落した。
- その結果： ベースとなる人口が減少し、出生率も低下したため、「人口の勢い」は逆転した。
不動産が "遺産の罠 "である理由
私たちはクライアントに、「クライアントの住む世界は根本的に変わった」と言う。現実に存在する住宅市場ほど、それが真実であるところはない。
人口動態モメンタム理論によれば、中国は日本型の縮小に向かっているが、人口の急速な高齢化（「自動車事故」シナリオ）により、そのスピードは速くなっている。
需給のミスマッチ：
- 供給過剰： 我々は、今後増加すると予測される人口に対して十分な住宅と学校を建設してきた。
- 需要不足：私たちは人口減少に直面している。
- ピボット：需要は住宅・教育（学校、ファミリー向けマンション）から終末期ケア（老人ホーム、墓地）へとシフトしている。
出典の分析が示唆するように、この情勢下で伝統的な住宅用不動産に投資することは、本質的に「死を求める」ことである。市場には在庫が溢れており、次の世代が入居する余地はないのだ。
次のステップ
人口動態にマイナスの勢いがある市場で大規模な不動産ポートフォリオを保有している場合、資産配分を見直す時期に来ている。
私たちが「石の上に築かれたレガシー」から「コードの上に築かれた未来」へのシフトを勧めるように、投資戦略も、（人口増加に依存する）ボリューム・ベースの物理的資産から、（効率性とテクノロジーに依存する）バリュー・ベースのデジタル資産やサービス資産へと移行する必要がある。
