Di Mercury, kami sering berbicara tentang bagaimana "Warisan kami dibangun di atas batu, tetapi masa depan kami akan dibangun di atas kode". Biasanya, saya mengacu pada transformasi perbankan dan digital. Namun hari ini, saya ingin menerapkan lensa yang sama ketatnya, yaitu lensa berbasis data ke jenis kode yang berbeda: Demografi
Ada kesalahan besar dalam cara sebagian besar investor memandang pasar properti di Tiongkok Daratan. Mereka melihat snapshot saat ini daripada algoritme yang mendasarinya. Jika Anda memegang aset fisik dengan harapan akan terjadi rebound, Anda perlu memahami konsep "Momentum Populasi."
Berikut ini adalah rincian strategis mengapa angka-angka tersebut menunjukkan bahwa kita sedang menuju ke arah koreksi pasar yang tidak dapat dibalikkan oleh kebijakan apa pun.
TL; DR
- Jebakan: Investor mengacaukan Tingkat Kesuburan (persentase) dengan Angka Kelahiran (volume). Penurunan angka kelahiran pada basis populasi yang besar masih terlihat seperti pertumbuhan-sampai momentumnya bergeser.
- Jeda: Demografi memiliki keterlambatan 15-20 tahun. Populasi Jepang terus tumbuh selama 16 tahun setelah gelembung properti mereka pecah. Cina sekarang telah melewati titik kritis tersebut.
- Pembalikan: Momentum bekerja dua arah. Saat ini, ketika populasi menyusut, tidak ada insentif dari pemerintah (seperti perubahan kebijakan tahun 2015) yang dapat menghentikan percepatan penurunan tersebut.
- Kesimpulan: Real estat bergantung pada manusia. Dengan tenaga kerja yang menyusut dan populasi yang menua, pasokan rumah akan jauh melebihi permintaan. Berinvestasi dalam real estat perumahan di lingkungan ini adalah penghancuran modal.
Algoritma "Momentum Populasi"
Dalam teknologi, kami mencari indikator yang tertinggal. Dalam demografi, Momentum Populasi adalah indikator utama yang tertinggal.
Bayangkan sebuah kereta api barang yang sangat besar. Bahkan jika Anda menginjak rem (mengurangi tingkat kesuburan), kereta api terus bergerak maju bermil-mil jauhnya karena massa dan kecepatannya.
Preseden Jepang (1990 - 2025)
Jepang menawarkan kepada kita uji A/B historis yang sempurna.
- "Dekade yang Hilang" di Jepang berlangsung selama kurang lebih 35 tahun.
- Ketika gelembung properti mereka meledak di awal tahun 90-an, tingkat kesuburan anjlok.
- Ilusi: Meskipun terjadi kehancuran, total populasi terus meningkat selama 16 tahun berikutnya.
- Kenyataannya: Setelah momentum itu akhirnya habis, penurunan pun dimulai. Sekarang, bahkan ketika ekonomi Jepang mulai stabil dan tingkat kesuburan sedikit meningkat, jumlah penduduk terjun bebas. "Rem" yang diterapkan beberapa dekade yang lalu akhirnya menghentikan laju kereta.
Dataset Tiongkok (1950 - Sekarang)
Situasi di Tiongkok Daratan mengikuti kode yang sama, tetapi dengan volatilitas yang lebih tinggi.
- Era Kebijakan Satu Anak (1979-2015) Selama 35 tahun, pemerintah secara artifisial menekan tingkat kesuburan.
- Anomali: Terlepas dari kebijakan tersebut, populasi tumbuh dari 1 miliar menjadi 1,4 miliar. Bagaimana? Momentum. Basis orang tua begitu besar sehingga bahkan dengan jumlah anak yang lebih sedikit per keluarga, jumlah total manusia meningkat.
- Kesalahpahaman: Orang-orang melihat populasi yang terus bertumbuh dan berasumsi bahwa pasar real estat memiliki permintaan yang tak terbatas. Mereka mengacaukan hasil momentum masa lalu dengan potensi pertumbuhan masa depan.
Bug "Nilai" vs "Angka"
Di sinilah ilusi "melanggar akal sehat" terjadi. Ini adalah kesalahan visualisasi data.
- Tingkat Kesuburan: Kecepatan penambahan pengguna baru.
- Jumlah Total: Basis pengguna aktif.
Ketika Jumlah Total (dasar) sangat besar, Anda dapat memiliki Tingkat Kesuburan yang anjlok dan masih melihat pertumbuhan total. Tapi ini hanya bersifat sementara.
Sekarang, kita melihat kebalikannya. Generasi "Satu Anak" sekarang menjadi generasi yang melahirkan anak. Basisnya telah menyusut.
- Pergeseran 2015: Pemerintah meninggalkan kebijakan satu anak untuk mendorong pertumbuhan.
- Hasilnya: Tidak berhasil. Tingkat kesuburan anjlok hingga 1/3 dari tingkat kesuburan saat kebijakan tersebut berakhir.
- Konsekuensinya: Karena basisnya lebih kecil dan lajunya lebih rendah, "Momentum Populasi" telah bergeser ke arah sebaliknya.
Mengapa Real Estat adalah "Jebakan Warisan"
Kami memberi tahu klien kami bahwa "Dunia tempat tinggal klien kami telah berubah secara fundamental". Tidak ada yang lebih benar daripada di pasar perumahan fisik.
Menurut teori momentum demografis, Tiongkok sedang menuju kontraksi gaya Jepang, tetapi dengan kecepatan yang lebih cepat karena penuaan populasi yang cepat (skenario "tabrakan kendaraan").
Ketidaksesuaian Pasokan/Permintaan:
- Kelebihan pasokan: Kami telah membangun cukup banyak perumahan dan sekolah untuk populasi yang diproyeksikan akan terus bertambah.
- Kurangnya permintaan: Kita menghadapi populasi yang ditakdirkan untuk menyusut.
- Poros: Permintaan bergeser dari Hunian dan Pendidikan (sekolah, kondominium keluarga) ke Perawatan Akhir Hayat (panti jompo, pemakaman).
Seperti yang disarankan oleh analisis sumber, berinvestasi dalam real estat perumahan tradisional dalam iklim ini pada dasarnya adalah "mencari kematian". Pasar dibanjiri dengan inventaris yang tidak dapat ditempati oleh generasi berikutnya.
Langkah Selanjutnya
Jika Anda memiliki portofolio properti yang signifikan di pasar dengan momentum demografi negatif, inilah saatnya untuk mengaudit alokasi aset Anda.
Seperti halnya kami menyarankan untuk beralih dari "warisan yang dibangun di atas batu" ke "masa depan yang dibangun di atas kode", strategi investasi Anda perlu beralih dari aset fisik berbasis volume (yang bergantung pada pertumbuhan populasi) ke aset digital atau layanan berbasis nilai (yang bergantung pada efisiensi dan teknologi).
