在 Mercury，我們經常談到「我們的傳統建立在石頭上，但我們的未來將建立在程式碼上」。通常，我指的是銀行業和數位轉型。但今天，我想將同樣嚴謹、以資料為導向的觀點應用到另一種不同的程式碼上：人口統計。
大多數投資者對中國大陸房地産市場的看法存在巨大錯誤。他們看的是當前的快照，而不是基本演算法。如果您持有實物資產期待反彈，您需要理解 「人口動量 」的概念。
以下是策略性的分析，說明為何數字顯示我們正走向任何政策都無法扭轉的市場修正。
說明
- 陷阱：投資者混淆了生育率（百分比）和出生人數（數量）。在龐大的人口基礎上，生育率下降看起來仍像成長，直到動力轉變為止。
- 滯後期：人口統計有 15-20 年的滯後期。日本在房地產泡沫破滅後，人口持續增長了 16 年。中國現在已經超過了這個臨界點。
- 逆轉：動力是雙向的。現在人口正在縮減，無論政府如何鼓勵（例如 2015 年的政策轉變），都無法阻止人口加速下降。
- 結論：房地產取決於人。隨著勞動力的萎縮和人口的老齡化，住宅的供應將大大超過需求。在這種環境下投資住宅房地產就是資本毀滅。
人口動量」演算法
在技術領域，我們尋找滯後指標。在人口統計中，人口動量是最終的滯後指標。
想想一列巨大的貨運列車。即使您踩下煞車（降低生育率），由於其巨大的質量和速度，火車仍會繼續前進幾英里。
日本的先例 (1990 - 2025)
日本為我們提供了完美的歷史 A/B 測試。
- 日本的「失落的十年」大概持續了 35 年。
- 90 年代初，當他們的房地產泡沫爆破時，生育率急劇下降。
- 幻覺：儘管出現了崩潰，但總人口仍持續增加了16年。
- 現實：一旦這股動力最終耗盡，衰退就開始了。現在，即使日本經濟穩定，生育率略有回升，但總人口仍在自由下降。幾十年前的 「剎車 」終於讓列車停下來了。
中國資料集（1950 年至今）
中國大陸的情況遵循相同的規範，但波動性較高。
- 一胎化政策時代（1979-2015）：35 年來，政府人為地壓抑生育率。
- 反常現象：儘管有這項政策，人口還是從10 億增加到 14 億。怎麼會這樣？動量。父母的基數是如此之大，即使每個家庭的孩子減少了，人類的總數還是增加了。
- 誤解：人們看到人口不斷增長，便假設房地產市場有無限的需求。他們混淆了過去動力的結果和未來的增長潛力。
比率」與「數量」的錯誤
這就是「違反常識」錯覺發生的地方。這是資料可視化的錯誤。
- 生育率：我們增加新使用者的速度。
- 總數：活躍使用者群。
當總人數（基礎）龐大時，您可以讓生育率大幅下降，但仍能看到總人數的成長。但這只是暫時的。
現在，我們看到了相反的情況。獨生子女 "一代現在是生育的一代。基數已經縮減。
- 2015年轉變：政府放棄一胎化政策以鼓勵成長。
- 結果：沒有用。生育率下降到政策結束時的1/3。
- 後果：由於基數較小，比率較低，「人口動力」已經轉向逆轉。
為什麼房地產是個 「遺產陷阱」
我們告訴客戶「客戶所處的世界已經發生了根本性的變化」。這一點在實體房屋市場上體現得淋漓盡致。
根據人口動力理論，中國正在邁向日本式的經濟收縮，但由於人口快速老化（「車禍」情況），速度會更快。
供需錯配：
- 供過於求:我們已經建造了足夠的房屋和學校來滿足預計增長的人口。
- 需求不足：我們面臨的人口注定會縮減。
- The Pivot：需求正在從Residential & Education（學校、家庭公寓）轉移到End-of-Life Care（療養院、墓地）。
正如來源分析所示，在這種環境下投資傳統住宅房地產基本上是「找死」。市場上充斥著下一代根本不可能佔用的庫存。
下一步
如果您在負面人口動能的市場中持有大量的房地產投資組合，那麼是時候審核您的資產配置了。
正如我們建議您「從建立在石頭上的傳統」轉向「建立在程式碼上的未來」，您的投資策略也需要從以數量為基礎的實體資產（依賴人口成長），轉向以價值為基礎的數位或服務資產（依賴效率和技術）。
